В связи с активным развитием ипотеки в России у многих сложилось впечатление, что она является единственным и достаточным ответом на жилищный вопрос. Но это не так
В настоящее время в стране развернулась дискуссия по вопросам совершенствования отношений, механизмов и подходов к развитию жилищной сферы в целом. Дискуссия связана с разработкой долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан.
В центре внимания находятся проблемы, обусловленные продолжающимся ростом цен на жилье, породившим в 2006 году снижение его доступности даже для тех групп населения, которые могли бы по своим доходам самостоятельно приобрести жилье в собственность. Не стоит и говорить о том, что для 80% населения приобретение жилья стало неосуществимым. Это со всей остротой ставит задачу поиска путей, направленных на повышение социальной ориентированности жилищной политики и формирование полноценного фонда социального жилья.
Также необходимо рассмотреть использование рыночных механизмов, таких как ипотечное кредитование, для решения проблем социального жилья. Разразившийся в США кризис на ипотечном рынке привлек внимание к проблемам, которые могут возникнуть при кредитовании малообеспеченных слоев населения.
Делегация Ассоциации Строителей России (далее АСР) посетила США для детального изучения причин американского кризиса, его возможных последствий для России и выработки такой стратегии развития института ипотеки, которая обеспечила бы динамичный рост объемов ипотечного кредитования, повышение доступности ипотечных кредитов для населения и позволила бы избежать ошибок, обусловивших кризисные явления на международных финансовых рынках.
Визит делегации состоялся в сентябре этого года по приглашению Министра жилья и городского развития США г-на Альфонсо Джексона. В состав делегации вошли члены АСР, в том числе представители Национальной ассоциации участников ипотечного рынка.
Целью визита являлось:
- ознакомление с американским опытом реализации социальных жилищных программ;
- установление контактов с Министерством жилья и городского развития США (далее МЖГР) и муниципалитетом г. Нью-Йорка, где особенно успешно реализуются подобные программы, по организации обмена опытом в этой области, особенно по вопросам правовой базы этих программ, включая нормативы по распределению или продаже жилья, финансовых схем жилищных проектов, роли бюджетов и механизмов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу;
- установление взаимодействия с некоммерческими объединениями и организациями, содействующими региональному развитию и реализации жилищных программ;
- анализ ситуации на американском ипотечном рынке в связи с кризисом в сегменте субстандартных (subprime) кредитов и выработка на этой основе рекомендаций для заинтересованных органов власти Российской Федерации, а также профессиональных участников по дальнейшему развитию системы ипотечного жилищного кредитования.
Россия серьезно заинтересована в сотрудничестве с США в жилищной сфере, поскольку Соединенные Штаты накопили огромный опыт как в развитии ипотечного кредитования, объем которого достиг 54% ВВП (в России – менее 1%), так и в реализации социальных жилищных программ, на которые только федеральный бюджет выделяет ежегодно не менее 20–24 млрд долларов.
Общий контроль над этими вопросами в США осуществляет МЖГР. В его состав входят Федеральная жилищная администрация – структура, обеспечивающая страхование рисков при ипотечном кредитовании, направленное на повышение доступности ипотечных кредитов для населения, а также Государственное ипотечное агентство Джинни Мэй, ответственное за реализацию программ социальной ипотеки.
Значительное внимание решению жилищного вопроса уделяется и на уровне штатов и отдельных муниципалитетов. Так, в Нью-Йорке успешно реализуется программа социального доступного жилья для 165 тысяч семей.
Американский опыт показывает, что даже самый развитый ипотечный рынок не может в одиночку решить жилищный вопрос в рамках всей страны и для всех категорий граждан. Ведь что, в конечном итоге, является главным фактором недоступности жилья? Недоступно высокие цены на жилье, а не высокие процентные ставки. В России сложилась ситуация, когда ставки по ипотечным кредитам искусственно занижались (что закономерно привело к трудностям рефинансирования банков), а цены на жилье становились все более недоступными. Ипотечный кредит по определению доступен не всем социальным слоям населения, сколь бы ни были низкими процентные ставки по такому кредиту. Комплексное решение жилищного вопроса одновременно предполагает:
- косвенный государственный контроль над ценами на готовое, вновь построенное жилье через механизмы антимонопольного законодательства и объявление ряда строительных материалов (таких как, к примеру, цемент) стратегическими материалами;
- развитие рынка социального найма жилья, который напрочь отсутствует в России. Отсутствует и сама культура долгосрочного (на 15–20 лет) найма;
- развитие рынка ипотечного кредитования. Многое в этой сфере уже сделано, но остались и белые пятна. Например, законодательство не позволяет банкам выдавать ипотечные кредиты на стадии строительства жилья;
- развитие внутренней системы рефинансирования через выпуск ипотечных ценных бумаг и секьюритизацию. Механизмы этой системы примерно очерчены, однако отсутствует основной игрок на этом рынке – Пенсионный Фонд РФ;
- развитие государственно-частного партнерства в сфере строительства доступного жилья.
Полностью с материалом можно ознакомиться в печатной версии журнала...
