ДОКЛАД
Директора Департамента строительства Министерства регионального развития Российской Федерации А.Ш Шамузафарова.
О мерах по развитию малоэтажного, в том числе деревянного домостроения в субъектах Российской Федерации с целью решения задач, поставленных в приоритетном националтьном проекте «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»
Уважаемый Владимир Анатольевич! Уважаемые коллеги!
Задачи по развитию массового малоэтажного жилищного строительства в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в соответствии с:
- поручениями Президента Российской Федерации по итогам заседания Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов 7 апреля 2006 года;
- поручениями по итогам заседаний президиума Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов 28 апреля, 31 мая и 27 июня 2006 года.
Основы рыночного регулирования и рыночные принципы организации малоэтажного индивидуального домостроения были заложены в российском законодательстве в начале 90-х годов, когда были введены нормы свободного рыночного оборота земель, сняты ограничения
- по размерам земель, на которых располагались индивидуальные жилые дома, дачи, садовые домики;
- по размерам и количеству жилья, находящегося в собственности граждан.
В настоящее время эти нормы определяются, главным образом, Градостроительным, Земельным и Жилищным кодексами Российской Федерации.
Формирование рыночного спроса привело к существенным изменениям структуры жилищного строительства.
Если в 1986 году индивидуальное жилищное строительство составляло 5,9% в общем вводе жилья, то по итогам 2005 года объемы индивидуального жилищного строительства составили уже 40,4%.
Высокими являются средние показатели индивидуального жилищного строительства в Южном федеральном округе – 68,7% в общем объеме ввода жилья.
Более 60% индивидуальное жилищное строительство составляет в Ленинградской, Костромской, Оренбургской областях, республике Башкортостан, Удмуртской и Чувашской республиках, Тыве, Бурятии, Алтайском крае.
По прогнозам Минрегиона России к 2010 году доля малоэтажного и, в первую очередь, индивидуального жилищного строительства составит примерно до 52 – 55%% от общих объемов ввода, то есть примерно 41 – 44 млн. кв. метров общей площади жилья.
Сегодня средний размер участков под индивидуальной жилой застройкой составляет 0,11 гектара и растет из года в год.
В то же время, если многоэтажное индустриальное домостроение сопровождается предварительным или одновременным строительством объектов инженерной и социальной инфраструктуры, то районы индивидуальной жилой застройки застраиваются на основе плохо подготовленной или вообще не разработанной градостроительной документации.
Территории индивидуальной жилой застройки плохо инженерно обустроены. Здесь, как правило, не выделяются территории для размещения школ, детских садов и других объектов социально-бытового обслуживания населения
Лишь 40% вводимой площади индивидуальных жилых домов являются полностью благоустроенными (со всеми видами коммунальных услуг),
20% - не оборудованы водопроводом, канализацией, отоплением, горячим водоснабжением;
остальные дома оборудованы отдельными видами коммунальных услуг.
Индивидуальное малоэтажное жилищное строительство осуществляется в условиях отсутствия (за редким исключением) актуализированных документов территориального планирования – схем территориального планирования, генеральных планов поселений.
Характеризуя состояние малоэтажного, в том числе деревянного, домостроения, нельзя не обратить внимания на то, что во многих регионах малоэтажным является аварийный и ветхий жилищный фонд, состоящий из построек конца ХIХ - начала ХХ века, расположенный в исторических зонах городов и, как правило, не имеющий полного набора коммунальных услуг.
К числу ветхих относятся также строения, которые возводились для временного проживания строителей крупных советских строек.
В сравнении с вновь выделяемыми землями для жилищного строительства, территории, на которых расположен аварийный и ветхий жилищный фонд, приближены к объектам инженерной и социальной инфраструктуры, и могут быть благоустроены относительно с меньшими финансовыми затратами.
В качестве одного из возможных направлений успешного решения задачи удвоения объемов строительства жилья
- предлагается использовать индустриальное малоэтажное домостроение, которое обладает следующими основными преимуществами:
- динамичность: более низкие капитальные затраты и время на создание дополнительных строительных мощностей и мощностей для производства строительных материалов;
- экономичность: отсутствует необходимость создания дорогостоящих централизованных систем жилищно-коммунального хозяйства; системы водоснабжения, канализации, теплоснабжения и горячего водоснабжения, в зависимости от условий местности и характеристик плотности малоэтажной застройки, могут быть локальными или индивидуальными; эксплуатационные затраты для такого жилья существенно ниже, чем для многоэтажного; естественным образом их несет владелец жилья, а бюджеты от этой нагрузки практически освобождаются;
- экологичность: используется экологически чистое сырье и практически безотходное производство;
- и самое главное - низкая цена: при массовом строительстве малоэтажного деревянного жилья его себестоимость примерно в два раза ниже традиционного для России бетонного многоквартирного многоэтажного; как показывает анализ, себестоимость одного квадратного метра общей площади жилья в современных деревянных конструкциях на выходе с заводов не превышает 10 тыс. рублей.
В ситуации сдерживания местными администрациями инициативы населения в осуществлении ими малоэтажного жилищного строительства, доля ввода индивидуальных жилых домов в 2005 году упала в сравнении с 2003 и 2004 годами. И как результат – стал происходить практически повсеместный рост рыночных цен на жилье, что ведет и к росту нормативных цен на жилье и к уменьшению числа семей, улучшивших свои жилищные условия за счет бюджетных средств. К примеру, наибольшее количество жилья по программе ГЖС было куплено уволенными и увольняемыми офицерами в 2002 году.
Основные проблемы массового малоэтажного домостроения происходят из-за:
- неготовности городского населения, которая объясняется многолетней практикой проживания в зданиях из железо-бетонных конструкций и кирпича при строительстве многоэтажного жилья, отсутствия информации о возможностях новых технологий и преимуществах жизни в условиях пригородной плотной малоэтажной деревянной застройки;
- отсутствия достаточного количества земельных участков для малоэтажного жилищного строительства. В стране с самыми большими земельными ресурсами, где все поселения занимают лишь 1,1% территорий в общем балансе земель - создан дефицит земли. Такой жесткой разбивки земель на категории нет ни в одной стране мира и перевод земель из одной категории в другую – задача огромной сложности;
- отсутствия инженерной (коммунальной и дорожной) инфраструктуры, позволяющей развивать малоэтажное жилищное строительство. Здесь исключительную важность приобретают поручения Президиума Совета при Президенте Российской Федерации о выделении на развитие улично-дорожной сети средств Минтранса и в 2006, и в 2007 и последующих годах;
- не полной координации усилий муниципальных властей по среднесрочному планированию развития территорий в увязке с инвестиционными программами естественных монополистов по развитию систем газоснабжения и электроснабжения, т.е. Газпромом и РАО ЕЭС.
Конкретные формы развития малоэтажной застройки существенно зависят от градостроительной структуры городов.
Для исторических городов – малоэтажная жилая застройка может развиваться в границах поселений от районов периферийной многоэтажной индустриальной застройки 70-80-х годов к историческим центрам городов, где расположены районы замещаемого аварийного и ветхого жилищного фонда.
Особенности такой застройки зависят от морфологии исторической среды, плотности и характера застройки, архитектуры и конструкций исторических зданий, типологии исторического жилища, но благоустроенного в соответствии с современными стандартами. Такая застройка может быть в виде системы нескольких блокированных жилых домов высотой до трех этажей.
Для малых и средних городов – комплексное освоение территорий для малоэтажной застройки может развиваться от окраин к землям пригородной зоны (в том числе, неиспользуемым землям сельскохозяйственного назначения) по направлениям автомобильных или железнодорожных магистралей.
Для крупных городов – такая задача может осуществляться от окраин к землям пригородной зоны по всему периметру города.
В пределах городской черты размеры земельных участков могут составлять до 4-6 соток (0,04-
На основании анализа сложившейся ситуации, с учетом результатов совещаний, проведенных в Министерстве регионального развития с участием специалистов, а затем и руководителей ряда субъектов Российской Федерации, при решении поставленной задачи предлагается выделить три направления:
Первое – внесение изменений в нормативную правовую базу с целью обеспечения благоприятных условий для развития малоэтажного домостроения;
Второе – организационные меры по обеспечению строительства быстровозводимого малоэтажного жилья. Здесь важно подключение административных рычагов (как это было в Ленске в 2001 году или в 9 субъектах России в 2002 году), что должно дать начальные результаты;
Третье – отбор и реализация пилотных проектов на основе индустриального малоэтажного домостроения и начало ввода малоэтажного жилья в промышленных масштабах начиная с 2006 года, а также строительство заводов быстровозводимого жилья в разных регионах с выходом жилья, начиная со второй половины 2007 года.
По первому направлению предлагается внести изменения и дополнения в следующие федеральные законы:
- в Федеральный закон от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривающие ограничение до 1 января
- в Федеральный закон от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», предусматривающие перевод земель сельскохозяйственного назначения (за исключением сельскохозяйственных угодий), земель промышленности, обороны и иного специального назначения в земли поселений на основании градостроительных регламентов;
- в Жилищный и Гражданский кодексы Российской Федерации и иные законодательные акты Российской Федерации, предусматривающие:
- обеспечение возможности объединения граждан для совместного строительства индивидуальных жилых домов (создания жилищно-строительных кооперативов для строительства и последующего содержания комплекса (совокупности) индивидуальных жилых домов),
- установление норм по управлению поселками малоэтажной застройки и содержанию общего имущества таких поселков (по аналогии с товариществами собственников жилья в многоквартирных жилых домах);
- в Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации, предусматривающие уточнение условий изъятия неиспользуемого по целевому назначению земельного участка (в части определения критериев и сроков неиспользования), нечеткость которых в настоящее время не позволяет применять ни указанную норму, ни норму, устанавливающую административную ответственность за неиспользование участка предназначенного для жилищного или иного строительства.
В настоящее время предполагается организация рабочей группы Минрегиона России для работы с субъектами Российской Федерации по вопросам развития малоэтажного домостроения.
Рабочая группа предлагает осуществлять:
- выработку предложений по основным решениям обеспечения земельных участков коммунальной, дорожной и социальной инфраструктурой;
- разработку рекомендаций по системному планированию в субъектах федерации и муниципальных образованиях увеличения объемов ввода малоэтажного жилья начиная уже с 2006 года;
- участие в разработке предложений по нормативно-правовому регулированию снятия ограничений на развитие малоэтажного домостроения;
- организацию разработки и обмена методической и проектной документацией, обмен опытом организационной работы по развитию малоэтажного домостроения;
- организацию разъяснительной работы в целях формирования у населения благоприятного отношения к проживанию в индивидуальном, в том числе деревянном, жилом доме.
На пилотных проектах необходимо разобраться во всех препятствиях для интенсивного развития малоэтажного домостроения, уже начиная с 2006-2007 годов.
Кроме того, рабочая группа Минрегиона России призвана оказывать содействие в рыночном эксперименте по развитию предприятий индустриального малоэтажного деревянного домостроения, включающее в себя следующие взаимоувязанные мероприятия:
- создание в ряде регионов строительно-монтажного производственного комплексов индустриального малоэтажного деревянного домостроения;
- отбор и подготовка в различных регионах на 3-5 участках для осуществления строительства жилых районов на базе типового проекта деревянной застройки высокой плотности;
- отработку межотраслевой и межрегиональной кооперации по производству строительных материалов и конструкций, а также строительству жилья.
Участок под застройку должен иметь площадь 300-
Участок должен быть расположен вблизи:
- крупных городов для обеспечения реализации жилья;
- линии газоснабжения с давлением 12 атмосфер в рамках инвестиционных программ ОАО «Газпром»;
- линии электроснабжения с напряжением 110 или 220 киловольт в рамках инвестиционных программ РАО ЕЭС;
- реки – в интересах ускорения строительства сети водоснабжения и водоотведения.
Вместе с тем, в последнее время все чаще звучат идеи, что вовлечение земель в рыночный оборот, якобы, как раз и мешает развитию малоэтажного жилищного строительства.
Открытые земельные аукционы со свободным доступом к ним любых физических и юридических лиц, проводимые по законодательно установленным понятным правилам, должны быть основой развития жилищного строительства, включая, в первую очередь, беспрепятственное развитие малоэтажного домостроения.
Важнейшим вопросом поддержки малоэтажного жилищного строительства является развитие системы ипотечного жилищного кредитования.
По состоянию на июнь 2006 года выдано 78600 ипотечных кредитов на сумму 65 млрд. рублей.
Агентством по ипотечному жилищному кредитованию рефинансировано 36500 ипотечных кредитов на сумму 17,65 млрд. рублей.
Ипотечные жилищные кредиты выдаются сроком на 25 иногда 30 лет.
Ипотечные кредиты выдаются на условиях от 9,8% до 16% годовых.
Комплекс мер, реализуемых Правительством Российской Федерации, в том числе по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», должно привести к тому, что доля населения, которая может воспользоваться ипотечным жилищным кредитом, будет возрастать и к 2010 году приблизится к 28 – 30%%.
В этой ситуации особо важным является разработка специального ипотечного продукта, при котором индивидуальному застройщику предоставляется кредитная линия сначала под залог земельного участка, затем под залог всех выделенных этапов строительства.
В соответствии с прогнозами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в 2007 – 2009 годах из федерального бюджета 18,5 млрд. рублей, в том числе в 2007 году – 4,5 млрд. рублей.
Размер средств государственных гарантий, предоставляемых Агентству, в течение 2007 – 2010 годов составит 80 млрд. рублей, в том числе 16 млрд. рублей в 2007 году.
В соответствии с поручениями Президиума Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов от 28 апреля, 31 мая и 27 июня 2006 года разработаны предложения по внесению изменений и дополнений в ФЦП «Жилище» на 2006 год за счет перераспределения 1,7 млрд. рублей, предусмотренных в качестве субсидий на возмещение части затрат на уплату процентов по привлекаемым кредитам в следующем виде:
- 0,9 млрд. руб. – на частичное возмещение затрат на уплату процентов при многоэтажном строительстве (по принятой схеме);
- 0,24 млрд. руб. – на полное возмещение затрат на уплату процентов при малоэтажном строительстве;
- 0,56 млрд. руб. – на возмещение до 50% стоимости затрат по реализации инвестиционных проектов при предоставлении участков для граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, при малоэтажном строительстве.
По результатам работы в 2006 году по реализации подпрограммы ФЦП «Жилище» на 2002 – 2010 годы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства», будут предложены:
- либо изменения в вышеуказанные документы по перераспределению средств субсидий на возмещение части затрат на уплату процентов по привлекаемым кредитам для реализации инвестиционных проектов;
- либо изменения по выделению дополнительных средств на развитие малоэтажного жилищного строительства.
Министерство регионального развития России
