Некоммерческий жилищный фонд много лет успешно существует на Западе, использовать же этот опыт у нас мешают пробелы законодательства. Возможно, это единственное решение квартирного вопроса в нашей стране, ведь снимать жилье на рынке недвижимости не по карману не просто малоимущим, но и бюджетникам. «Стоять по 20 лет в очереди на жилье – безумие. К тому же для оживления жилищного рынка нужен покой, а не кризис», – считает Галина Петровна Хованская, председатель Подкомитета по реформированию ЖКХ Комитета Государственной Думы РФ по строительству и земельным отношениям.
Обострился ли жилищный вопрос в период кризиса? Какие проблемы в жилищной сфере он выявил?
Я считаю, что последствия кризиса в жилищной сфере мы почувствуем несколько позже. Пока он сказывается только на заемщиках по ипотечным кредитам. Это касается той части населения, которая приобрела жилье и сейчас не имеет возможности в силу высокого уровня безработицы – до 12% по официальным данным – погасить кредит. В такой ситуации более 10 000 семей. Дело доходит до суда, судебные иски удовлетворяются, и начинается процесс выселения неплатежеспособных жильцов. Но просто взять и выселить на улицу человека, когда такая квартира – единственное жилье, нельзя. Должен быть маневренный фонд на период реализации этой квартиры и расчетов с банком, после чего на оставшуюся от продажи квартиры сумму человек смог бы хоть что-то приобрести. Так вот этого маневренного фонда нет, а должен быть у государственных или муниципальных властей. Возникает очень интересная ситуация, когда необходимо выполнить требования закона, а переселять людей практически некуда.
Ведется ли работа по созданию маневренного фонда?
Это вопрос к муниципальным властям. Содержать этот фонд – убыточно. Выделяют временно квартиры, например, на период капитального ремонта, то есть в тех ситуациях, когда невозможно обойтись без выселения. Как правило, это плохое жилье, по качеству оно значительно уступает тому, которое было у жильца.
Что ожидать в краткосрочной перспективе в жилищной сфере?
В связи с тем, что падает производство (а у нас есть целые регионы-доноры промышленной отрасли, например, Свердловская область), происходят массовые увольнения рабочих либо переход предприятий на неполную рабочую неделю, в ряде регионов можно предвидеть рост неплатежей по ипотеке. Будут долги перед коммунальными службами. Как следствие, банкротство небольших предприятий ЖКХ, обслуживающих дома, производящих мелкий ремонт, вывозящих мусор и т.д. Не будет платежей за коммунальные услуги – не будет небольших коммунальных предприятий. Можно ожидать отключения воды, электроэнергии, газа. Неплатежи для коммунальных предприятий – это их убытки. Хотя они подстелили себе подушку безопасности, на четверть подняв тарифы ЖКХ в начале года. А все это легло на плечи населения.
Если служба адресной помощи по оплате коммунальных услуг не активизируется и не напомнит людям, что у них есть право на субсидию, будет очень худо. Если Правительство не усилит эту адресную помощь самым бедным, вырастут неплатежи и социальная напряженность.
Вы уже не первый год продвигаете идею о создании некоммерческого жилищного фонда. Почему этот законопроект стал так интересен в последнее время?
Проект имеет горячих сторонников среди граждан и серьезных оппонентов среди некоторых представителей властных структур. Но если бы в регионах еще в 2005 году, когда у меня только возникла эта идея, был создан некоммерческий фонд, многих проблем сегодня можно было бы избежать. Это жилье не привязывает человека к конкретному месту, дает возможность перемещения по стране трудовых ресурсов. Договор заключается срочный, он не является нагрузкой для бюджета муниципального или субъекта Федерации, вы просто оплачиваете все, что потребляете в полном объеме без всяких дотаций. Но плата за наем по сравнению с рыночной ценой, когда вы снимаете квартиру у частного лица, в несколько раз меньше. Естественно, это жилье не приватизируется.
Недавно слушала лекции Кристины Вайтхет, профессора Лондонской школы экономики, оказалось, что это не ноу-хау, а так живет вся Европа.
Как давно существует мировая практика некоммерческого жилья?
Некоммерческий фонд на Западе был создан после Второй мировой войны. В Германии, во Франции подобным жилищным фондом могут пользоваться те, кто может платить нормальную цену за жилье без всяких дотаций, но не может снимать квартиру на рынке.
Какие жилищные проблемы снимает наличие некоммерческого жилищного фонда?
В период кризиса социальное жилье сейчас строить никто не будет и не только из-за отсутствия средств в бюджете. Почему еще не строят социальное жилье? Потому что оно приватизируется гражданами. С некоммерческим фондом этого не происходит, он может оставаться постоянным ресурсом для решения жилищных проблем для муниципалитетов и государства. Он будет находиться все время в руках властей или некоммерческих жилищных ассоциаций.
Интересный факт: в Швеции, Венгрии 100% некоммерческого жилья – в собственности муниципалитетов, в Нидерландах этот фонд, изначально принадлежавший муниципалитету, находится полностью в собственности некоммерческих жилищных ассоциаций. В каждой конкретной стране пропорции разные. Пока мы сделали государственно-муниципальное жилье. Просто в России пока не существует некоммерческих жилищных ассоциаций, для них нет правил игры. Но государство, безусловно, должно помогать некоммерческим жилищным ассоциациям, например, бесплатным выделением земли, но потом заселять построенное жилье они должны на условиях, которые определил муниципалитет. Жильцы определяются по уровню дохода, степени нуждаемости: студенты, одинокие матери и т.д.
Если некоммерческий фонд находится в собственности муниципалитета, то капитальный ремонт обязан делать муниципалитет, но в плату жильца за наем входят отчисления, которые будут накапливаться на эти цели. Где эти деньги хранить, особенно в кризисный период, – отдельная тема. Тем более что кризисы имеют волновой характер, и они периодически повторяются в рыночной экономике.
Будет ли некоммерческий жилищный фонд самоокупаемым? Обременителен ли он для государства?
Он необременителен для государства. Нагрузка возникает в период строительства, когда землю не выставляют на аукцион, а выделяют как льготу некоммерческой ассоциации, которая строит жилье и предоставляет его людям, либо жилье остается собственностью муниципалитета.
На какую категорию граждан рассчитан некоммерческий фонд?
Это хороший выход для тех, кого на учет по предоставлению социального жилья не поставили как малоимущих, потому что у них в собственности старенькие «Жигули» или 6 соток земли, а снять жилье на рынке им не по карману.
Будут ли меняться критерии на право получения жилья? Ведь, например, бюджетники, у которых невысокая зарплата, не могут приобрести жилье?
К сожалению, право определять, малоимущая семья или нет, предоставлено муниципалитету. А в Жилищном кодексе сказано только то, что учитывается доход и имущество всей семьи. Понятно, что этот доход должен позволить решить проблему приобретения жилья или найма в коммерческом фонде. Но есть Москва, Санкт-Петербург, а есть Сахалин, Ульяновская область – это абсолютно разные регионы. Критерий доходности надо более четко сформулировать на федеральном уровне. В любом случае, человек должен иметь возможность самостоятельно решить жилищную проблему.
А если человек разбогател, может ли он продолжать пользоваться некоммерческим жильем?
Обратимся к опыту западных коллег. Поскольку некоммерческое жилье достаточно качественное, есть много желающих продолжать пользоваться некоммерческим фондом за умеренную плату. В Англии, например, выселение состоятельных граждан происходит исключительно добровольно, однако их стимулируют к переезду.Здесь, конечно, работает аргумент престижности. Люди понимают, что неприлично жить в таком фонде, если ты можешь позволить себе ездить на «Феррари». Подобало бы снять квартиру в дорогом и более комфортном частном фонде, а не у муниципалитета.
Какой опыт создания некоммерческого жилищного фонда в Европе мог быть полезен для нашей страны?
Что делали во Франции: при строительстве некоммерческого жилья государство компенсировало застройщику определенную долю затрат на строительство в зависимости от уровня дохода граждан. Например, компенсация 20% затрат на строительство социального жилья для бедных, 12% – для семей с небольшими доходами. Это путь прямых субсидий. После реформы в 90-х годах они перешли на другую схему, снизив НДС в 4 раза. Это очень ощутимая поддержка. В Германии, например, до сих пор существует программа погашения части расходов застройщика на определенные виды работ капитального характера.
Когда начнет создаваться некоммерческое жилье в России?
Реальная ситуация уже подталкивает к этому. Например, в Москве создали программу бездоходных домов. Поскольку некоммерческого фонда нет, есть идея строительства бездоходных домов в коммерческом фонде. Но здесь возникает недоразумение, ведь коммерческий фонд существует для извлечения прибыли. Все это поневоле приводит к уродливому нормотворчеству на уровне субъектов.
Кроме Москвы заинтересованность в некоммерческом фонде есть и в Иркутске, и в Белгороде, и в других городах. Но они ограничены рамками федерального законодательства. И я не знаю, что мешает принятию закона. Для многих людей это был бы выход из сложной жилищной ситуации.
У нас социальное жилье для малоимущих, коммерческое жилье для богатых, а посередине – ничего. Это пробел в правовом регулировании.
Может ли бизнес участвовать в создании жилищного некоммерческого фонда?
Конечно. Государственно-частное партнерство здесь уместно и вполне реально. В дальнейшем некоммерческий жилищный фонд – поле для деятельности некоммерческих жилищных ассоциаций и инструмент решения жилищных проблем в муниципальных образованиях. Извлечение прибыли здесь не является целью.
Какие новые меры поддержки в жилищном вопросе могут быть оказаны со стороны государства?
Помимо некоммерческого жилья, предложено снизить долю расходов семей на оплату жилья и коммунальных услуг. Когда ваши расходы превышают 10% за жилье и коммунальные услуги, необходима помощь из федерального бюджета. А у нас федеральный стандарт – 22% расходов на оплату жилья и коммунальных услуг. И в период кризиса многие регионы подтягивают региональный стандарт к федеральному стандарту, то есть они не улучшают положение бедных семей, а ухудшают.
На первый взгляд, предложение по снижению расходов населения на оплату жилья безумное, затратное, но оно абсолютно правильное, поскольку направлено на помощь тем, кто остро в ней нуждается. А именно этим и должно заниматься государство.
Беседу вела Марина Князева
