Первый этап преобразований земельных отношений в России касался только земель поселений, и был направлен на изменение порядка землепользования в населенных пунктах. Органам местного самоуправления было передано из земель колхозов и совхозов для обеспечения сельских жителей земельными участками под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, огородничество, сенокошение и пастьбу скота 19 млн га земель, из них 13 млн га в качестве свободного фонда перераспределения земель. Переданные в ведение органов местного самоуправления земельные участки находились в государственной собственности и предоставлялись гражданам в пожизненное наследуемое владение, а для сенокошения и пастьбы скота – в аренду или временное пользование на срок содержания скота. Тем самым была создана правовая и экономическая основа развития личного подсобного хозяйства каждой сельской семьи. Началом второго этапа земельной реформы можно считать введение с 1 января 1991 года частной собственности на сельскохозяйственные угодья и принятие законов «О земельной реформе», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О социальном развитии села», «О внесении изменений и дополнений в Конституцию РСФСР». Цель реформы – перераспределение земель для создания условий равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, рационального использования и охраны земель. Был провозглашен еще один важный принцип: использование земли является платным, собственники, землепользователи и землевладельцы облагаются земельным налогом, а арендаторы вносят арендную плату. Третий этап характеризуется введением частной собственности в 1992 году на земли населенных пунктов, промышленности, транспорта и иного несельскохозяйственного назначения и включением их в гражданский оборот. Промышленным предприятиям и предпринимателям разрешался выкуп земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Параллельно происходило углубление земельных преобразований в колхозах и совхозах.

 

 

По состоянию на 1 января 2009 года в собственности граждан и юридических лиц находилось 133 млн га земель, или 7,8% земельного фонда страны. Из них в собственности граждан насчитывается 124 млн га, в том числе 107 млн га в виде земельных долей. Доля приватизированных сельскохозяйственных угодий составляет 80%, земель населенных пунктов – 3%, земель промышленности и иного специального назначения – 0,09%, земель особо охраняемых территорий и объектов – 0,004%, земель запаса – 0,02%. 68% земельного фонда страны отнесено к федеральной собственности, и эти земли в соответствии с Налоговым кодексом практически не облагаются земельным налогом, который полностью должен поступать в муниципальные бюджеты. Освобождение от налогообложения подавляющей части федеральных земель не способствует их эффективному использованию, так как нет экономической заинтересованности федеральных органов власти отказываться от излишней площади. Особенно ярко это прослеживается в ходе сокращения Вооруженных сил без передачи освобождаемых земель для использования в других отраслях деятельности. Много проблем связано с оформлением прав на земли сельскохозяйственного назначения. До земельной реформы и реорганизации бывших колхозов и совхозов деление земель сельскохозяйственного назначения на сельскохозяйственные угодья (196 млн га) и несельскохозяйственные угодья (206 млн га) не имело правовых последствий, так как все эти земли закреплялись за сельскохозяйственными организациями на одном праве – праве постоянного (бессрочного) пользования – и находились в государственной собственности. Правовой режим сельскохозяйственных угодий и несельскохозяйственных угодий резко поменялся в ходе осуществления земельной реформы. При реорганизации в 1992–1994 годах колхозов и совхозов 115 млн га сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность 12 млн граждан в виде земельных долей без определения на местности границ не только этих земельных долей, но и без определения границ земельных массивов, в которых находятся земельные доли. За созданными на базе бывших колхозов и совхозов новыми сельскохозяйственными обществами, товариществами и кооперативами несельскохозяйственные угодья закреплялись на праве постоянного (бессрочного) пользования. Приватизация несельскохозяйственных угодий вообще не проводилась, так как до сих пор в законодательстве не определена цена выкупа этих угодий в собственность. Вопрос об использовании сельскохозяйственных угодий и имущества бывших колхозов и совхозов необходимо было решать на добровольных договорных отношениях с гражданами – собственниками земельных долей и имущественных паев. К настоящему времени собственники земельных долей из имеющихся у них 115 млн га сельскохозяйственных угодий поставили на кадастровый учет и осуществили государственную регистрацию своих прав только на 18 млн га. Большая часть земельных долей (но не все) используется сельскохозяйственными организациями: 1) на правах аренды с государственной регистрацией договоров аренды – 14,3 млн га; 2) на правах аренды без государственной регистрации договоров аренды – 54,6 млн га (после 27 января 2011 года такие договора в силу закона станут нелегитимными, либо в очередной раз необходимо будет продлить срок перерегистрации договоров аренды); 3) на правах представительства без оформления каких-либо документов на землю – 24,5 млн га (фактически самозахват невостребованных земельных долей). В собственность сельскохозяйственных организаций оформлено всего 2,8 млн га. Таким образом, 82% земли обрабатывается на «птичьих правах», что не позволяет кредитовать сельское хозяйство под залог земельных участков. Кроме того, почти 11 млн га сельскохозяйственных угодий за годы реформы были застроены или заросли лесом и выведены из хозяйственного оборота, а около 30 млн га пока по разным причинам не используются.