Мировой экономический кризис и его следствие – дефицит внешних источников финансирования и снижение цен на экспортируемое сырье – вызвали в экономике России спад производства, замедление экономической активности и сокращение инвестиций. 2009 год стал самым трудным для российской экономики за последние 10 лет. По оценкам Росстата, за год снижение ВВП Российской Федерации составило 7,9%. Негативные последствия мирового кризиса затронули все основные отрасли экономики России, в том числе и жилищное строительство.
Объем работ в строительном секторе составил 3,9 трлн рублей, что на 16% ниже уровня предшествующего года. Объем ввода жилья в эксплуатацию в 2009 году, по данным Росстата, сократился на 6,7% и составил 59,8 млн кв.м (свыше 700 тысяч квартир), тогда как в 2008 году этот показатель был равен 64,1 млн кв.м.
Из доминирующих на рынке жилья тенденций следует отметить снижение цен на жилье (на первичном рынке жилья – на 9,1%, на вторичном – на 6,3%) и в то же время прогнозируемый в ближайшие годы дефицит жилья (как следствие сокращения объемов строительства).
Однако, несмотря на сокращение жилищного рынка по сравнению с предшествующими годами, пик кризиса в строительной сфере, по оценкам экспертов, был пройден еще в первом полугодии 2009 года.
Подобная позитивная оценка сроков преодоления наиболее тяжелого этапа кризиса относится и к ипотечному кредитованию. Из отчетов о ситуации в российской ипотеке, подготавливаемых на протяжении ряда лет Комитетом Ассоциации Российских Банков (АРБ) по ипотечному кредитованию по просьбе Европейской ипотечной федерации для размещения в формате раздела «Россия» в ежегоднике Европейской ипотечной федерации «Hypostat», видно, что ипотечное кредитование в России до кризиса развивалось динамично и темпы его роста были впечатляющими.
Мировой кризис существенно затормозил развитие ипотечного кредитования в России. Это нашло отражение в сокращении числа ипотечных программ и уходе ряда финансовых институтов с ипотечного рынка, в ужесточении требований банков-кредиторов к своим клиентам-заемщикам.
Как следствие значительно сократилось (вплоть до остановки) кредитование новостроек, а ипотечные операции на вторичном рынке жилья в основном осуществлялись лишь немногими крупными банками со значительной долей государственного участия. По заключению экспертов, доля пяти крупнейших по размерам активов банков в общем объеме выданных ипотечных кредитов выросла за год с 38% до 61%.
За 2009 год было выдано около 130 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 152,5 млрд рублей. В сравнении с результатами предшествующего года снижение составило 2,7 раза (по количеству) и 4,3 раза (по объему).
Выдача ипотечных кредитов в рублях составила 143,0 млрд рублей (сокращение примерно в 4 раза), в иностранной валюте – 9, 5 млрд рублей (сокращение примерно в 10 раз).
Объем просроченной задолженности в общем объеме выданных кредитов вырос с 11,5 до 31 млрд рублей.
Рефинансирование, по данным Банка России, осуществляли 180 кредитных организаций.
Объем рефинансирования ипотечных кредитов сократился за 2009 год примерно на 33% (в количественном выражении – с 97 млрд до 65,4 млрд рублей). Если в 2008 году было рефинансировано ипотечных кредитов с сохранением на балансе банков на сумму 2 млрд рублей, то в 2009 году этот показатель возрос до 15 млрд рублей.
Были осуществлены три сделки секьюритизации (соответственно объемом 15 млрд, 2,2 млрд и 15 млрд рублей).
Несмотря на вызванное объективными причинами существенное снижение показателей, сектор ипотечного кредитования в России во второй половине 2009 года все же стал заметно активизироваться.
Более того, эксперты начали говорить о тенденции возрождения ипотечного рынка.
Среди основных прогнозируемых тенденций ипотечного рынка отмечаются снижение процентных ставок (неоднократное снижение ставки рефинансирования, проводимое Банком России с середины 2009 года, отражает ситуацию как в экономике страны, так и в ипотечном секторе), снижение первоначального взноса, поддержка ипотеки на первичном рынке жилья, развитие рефинансирования как эффективного инструмента обеспечения доступности кредитов, упрощение процедуры оформления ипотечного кредита, расширение ипотечных программ и числа банков – участников ипотечного рынка.
Основанием для такого оптимистичного прогноза стал существенный рост (более чем в 3 раза) количества выданных кредитов с 44,5 тыс. штук (на 1 июля 2009 года) до 130,1 тыс. штук (на 1 января 2010 года).
Такой поворот стал следствием мер по поддержке ипотечного кредитования, принятых в 2009 году руководством страны.
В течение года был существенно увеличен (суммарно на 60 млрд рублей) уставный капитал государственной структуры, специально созданной 10 лет назад для развития ипотечного рынка, – Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
АИЖК разработало и начало реализовывать в 2009 году программу рефинансирования ипотечных кредитов, выданных на покупку малоэтажного жилья. Малоэтажное домостроение и его реализация по доступным для населения ценам становится одним из приоритетов национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
В целях снижения остроты проблемы клиентов-заемщиков, оказавшихся в ситуации дефолта по ипотечному кредиту вследствие потери или сокращения доходов, было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) на правах дочерней структуры АИЖК, с уставным капиталом 5 мрлд рублей.
Завершена работа по созданию региональной сети АРИЖК (около 600 пунктов), клиенты могут обращаться за помощью практически в любом городе России. Срок рассмотрения заявления при наличии полного пакета документов с принятием решения в АРИЖК не более 5 дней.
Программа АРИЖК способствовала формированию банками собственных программ реструктуризации, в результате в 2009 году была оказана помощь примерно 37 тысячам клиентам-заемщикам.
Утверждены различные уровни поддержки заемщиков, финансовое состояние которых не стабилизировалось: продление периода помощи, снижение ставки, установление индивидуального графика. В результате – по окончании периода помощи нагрузка на заемщика, по сравнению с платежами до реструктуризации, не увеличивается.
Полностью с материалом можно ознакомиться в печатной версии журнала
