Шаккум Мартин Люцианович, Председатель Комитета Государственной Думы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям

В национальном проекте предусматривается увеличить объемы вводимого жилья с нынешних 40 с небольшим миллионов квадратных метров до 80 миллионов квадратных метров в 2010 году и одновременно наращивать объемы выдаваемых ипотечных кредитов, снижая проценты по ним и сумму первоначального взноса. Насколько тернист путь к достижению этой цели? Опыт первого года вселяет оптимизм, однако остается вопрос: как скоро удастся настроить на одну волну работу законодательной и исполнительной власти на всех уровнях, чтобы качественно изменить ситуацию в этой сфере?

Шаккум Мартин Люцианович

- Председатель Комитета Государственной Думы по промышленности, строительству и наукоемким
технологиям

Основные задачи национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», официально сформулированного президентом РФ В.В. Путиным 5 сентября 2005 года, звучали еще в его Послании Федеральному Собранию РФ от 26 мая 2004 года. С этого момента в предельно сжатые сроки проводилась работа по серьезному изменению законодательной базы, касающейся рынка жилья, и к концу 2004 года Государственная Дума приняла пакет из 27 законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья.
Главная особенность национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» заключается в том, что для его успешной реализации требуются не только средства из федерального бюджета, но и качественное изменение ситуации на строительном рынке. И здесь возникает вопрос о роли государства в данном процессе. Порой от коллег по работе в Государственной Думе из левых фракций приходится слышать, что государство само должно строить жилье и раздавать его всем нуждающимся. При всей внешней заманчивости этого предложения уместно вспомнить, что такая практика уже была в советский период, однако пресловутый «квартирный вопрос» решить не удалось. Вместе с тем стоит признать, что на момент распада СССР по Российской Федерации ежегодно вводилось примерно вдвое больше жилья, чем сегодня. В то же время для возводимого в прежние времена жилья были характерными серость и однообразие архитектурных решений.
Для России все более актуальной становится давно известная на Западе истина о том, что в условиях рыночной экономики основным локомотивом развития выступает не чиновник, а частный бизнес. В таком случае реализация национального проекта зависит, в первую очередь, от строительного бизнеса. Задача государства заключается в том, чтобы создать для этого бизнеса необходимую инфраструктуру, внедрять эффективные механизмы, препятствующие неоправданному давлению на него со стороны чиновников и правоохранительных органов, противодействовать монополизму, жестко контролировать соблюдение технических регламентов в плане безопасности строительных работ и самого строящегося жилья.
На сегодняшний день реализации заявленных планов по национальному проекту, касающихся объемов вводимого жилья и увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов, препятствуют два основных фактора – административные барьеры на пути застройщиков при получении земельных участков и трудности, связанные с оснащением участков под строительство инженерной инфраструктурой. Принятый Государственной Думой пакет из 27 законов и, прежде всего, новый Градостроительный кодекс, создал предпосылки для развития рынка доступного жилья. Эти документы серьезно упростили процедуру получения разрешения на строительство, особенно для индивидуального жилищного строительства, что создает объективные предпосылки для наращивания темпов строительства жилья. Но, к сожалению, до сих пор законодательство субъектов федерации и муниципальные правовые акты не приведены в соответствие с новыми требованиями. На местах до сих пор требуют согласований, не предусмотренных федеральными законами, причем в некоторых случаях их число доходит до 100.
Кроме того, принятие пакета из 27 законов потребовало, в свою очередь, разработки и принятия более 200 нормативных актов федерального, регионального и муниципального уровней. Речь идет об огромной и очень важной работе, поскольку без ее осуществления новые законы в полной мере не действуют. Однако эта работа ведется правительством медленно и не всегда на должном уровне. Депутаты Государственной Думы уже неоднократно обращали внимание на этот факт, в том числе и на заседаниях нашего комитета. Были подготовлены и обращения Госдумы к Председателю Правительства РФ. К сожалению, ответа пока нет.
Ряд вопросов вообще не урегулирован федеральным законодательством. Приведу пример. Сегодня строить можно только на землях населенных пунктов. Однако на федеральном уровне процедура изменения и установления черты населенных пунктов до сих пор четко не определена.
Вместе с тем, приходится признать, что и сами новые законы, принимавшиеся в исключительно сжатые сроки, оказались не свободными от серьезных недоработок. Вот одна из них. На сегодняшний день, согласно Земельному кодексу, единственным способом выделения земельных участков под жилищное строительство является аукцион. Однако, как показала практика, аукцион не может быть единственной формой предоставления земельных участков. Процесс подготовки необходимой документации и проведения аукциона занимает не менее 1,5–2 лет и требует финансовых затрат. В частности, органу власти необходимо провести межевание земельного участка и кадастровый учет, обеспечить участок инженерной инфраструктурой. В результате сегодня фактически заблокирована возможность для органов власти выполнять свои обязанности по строительству жилья социального использования. До недавнего времени значительная часть жилья строилась в рамках инвестиционных программ по переселению граждан с реконструируемых территорий, а также из ветхого и аварийного жилого фонда. Сегодня муниципалитеты должны вначале расселить граждан, снести ветхое или аварийное жилье, вывести находящиеся на участке промышленные предприятия, и только потом провести аукцион по продаже земельного участка. Как правило, у них на это денег нет.
В связи с этим потребовалась и на сегодняшний день уже проведена серьезная работа по внесению изменений в принятые законы. Недавно Государственная Дума приняла в третьем чтении подготовленный депутатами проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленный на существенное сокращение административных барьеров и упрощение всех процедур, от этапа получения земельного участка до выдачи разрешения на строительство.
Так, вводятся единая экспертиза проектной документации и единый строительный надзор, устраняется требование об обязательной регистрации ранее возникших прав на земельный участок при его разделе, упрощается процедура добровольного отказа от права на земельный участок, включая возможность отказа без проведения дорогостоящих землеустроительных работ. Для осуществления программ реконструкции территорий, переселения граждан из ветхого и аварийного жилья предусматривается возможность проведения аукционов на право заключения договора о развитии застроенной территории в целях жилищного строительства. Победителем таких аукционов признается участник, предложивший наибольшую цену за право заключения договора о развитии застроенной территории. После выполнения обязательств инвестором, с которым был заключен договор, земельный участок ему будет предоставляться без проведения аукциона в собственность бесплатно или в аренду с арендной платой, равной ставке земельного налога.
Вторая проблема, препятствующая реализации проекта, о которой было упомянуто, заключается в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой. Трудности здесь состоят не столько в строительстве инженерных сетей и коммуникаций, сколько в дефиците мощностей по электроэнергетике, газу, воде и канализации стоков, а также в необходимости развития сети автомобильных и железных дорог, метрополитена. На мой взгляд, было бы неправильным возлагать решение этих проблем на органы местного самоуправления, а тем более – на застройщиков: для этого у них нет ни средств, ни возможностей. Они могут быть решены, в том числе в рамках инвестиционных программ, разрабатываемых на уровне субъектов и Федерации в целом, с привлечением средств федерального бюджета, путем согласованных действий по вводу в эксплуатацию новых мощностей и развития магистральных сетей субъектами естественных монополий и локальными монополистами.
В настоящее время в рамках ФЦП «Жилище» реализуется подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства». Однако при реализации этой подпрограммы выявлен ряд трудностей, которые не позволяют обеспечить заданный уровень федеральной поддержки регионов в решении задач жилищного строительства.
Так, например, из 125 проектов, представленных 52 субъектами Российской Федерации, было отобрано 74 проекта из 32 субъектов России. В числе победивших оказались 11 проектов малоэтажного жилищного строительства, заявленных 7 субъектами. На сегодняшний день соглашения подписали только 6 субъектов Федерации.
Причинами сложившейся ситуации являются недостатки нормативной правовой базы, не учитывающей, что:
- дотационные субъекты не могут воспользоваться гарантиями, так как не обладают достаточным залоговым обеспечением, а субъекты-доноры могут привлечь кредитные ресурсы без федеральных гарантий;
- расходные полномочия по организации в границах муниципального образования электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и водоотведения на основании действующего законодательства предусмотрены за органами местного самоуправления. Расходование средств бюджетов субъектов Российской Федерации на указанные цели может быть расценено как их нецелевое использование;
-привлечение кредитных ресурсов субъектом Российской Федерации существенно снижает его рейтинг финансовой устойчивости, что влечет за собой нежелательные финансовые потери;
- имеются трудности в определении источников и механизмов прямого возврата субъектами и муниципалитетами кредитных ресурсов по рассматриваемым инвестиционным проектам.
Решение проблемы дефицита энергетических мощностей для нового строительства должно идти по двум направлениям. Первое – это строительство новых генерирующих мощностей и новых магистральных трубопроводов. Второе – это внедрение новых технологий, направленных на энергосбережение и энергетическую автономность, в том числе установка в домах индивидуальных мини-котельных. По этому пути в свое время шли многие развитые северные страны. Потенциал энергосбережения в нашей стране огромен, поскольку именно в жилищно-коммунальном комплексе расходуется около половины потребляемых в стране энергетических ресурсов. Речь в основном идет о потерях тепла в теплосетях. По существу, мы отапливаем не столько помещения, сколько окружающую среду. Это очень хорошо видно на примере Москвы, где нередко зимой температура в центре на 5–6 градусов выше, чем на въезде в город. Убежден, что вопросам энерго- и ресурсосбережения необходимо законодательно придать тот же обязательный статус, что и вопросам безопасности в строительстве.
С целью повышения доступности жилья необходимо продолжать развивать систему ипотечного кредитования. В результате принятия по инициативе «Единой России» пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, удалось значительно увеличить возможность граждан получить ипотечный кредит. С начала 2004 года к сегодняшнему моменту количество выдаваемых кредитов выросло в 6 раз. Ипотека развивается в большей части регионов.
Понижение с 1 июля текущего года процентной ставки по ипотечным кредитам с 14 до 11,5% увеличит активность на рынке ипотечного кредитования, и особенно в регионах, где сохраняются умеренные цены на жилье, где нет ажиотажного спроса на квартиры, как в Москве или в Санкт-Петербурге.
Хотел бы отметить, что многие важнейшие законы из пакета по доступному жилью, например, Градостроительный кодекс, были разработаны только депутатами, поскольку правительство не проявило достаточной заинтересованности в этой работе. И сегодня во многом именно депутатам принадлежит инициатива по корректировке действующего законодательства и по устранению иных препятствий, стоящих на пути реализации национального проекта, а также по решению других жилищных проблем.
В этой работе участвуют представители строительных организаций, ученые, эксперты.
Одна из острейших проблем, которая может стать серьезным психологическим препятствием для увеличения объемов использования ипотечного кредитования, предусмотренного национальным проектом, – ситуация с обманутыми «дольщиками». На сегодняшний день насчитываются десятки тысяч граждан – участников долевого строительства, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков, и более 400 объектов незавершенного строительства жилья.

...

Полностью материал можно прочитать в печатной версии журнала.