В 2006 году началась реализация масштабного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Возникало много споров и сомнений по поводу его выполнения. Однако за 10 месяцев 2006 года темпы строительства жилья выросли на 11,5%, количество ипотечных кредитов по сравнению с предыдущим годом выросло в 2,5 раза. Активизация в этой сфере стала заметной не только со стороны государства – в процесс широко вовлекаются частные структуры, благодаря такому взаимодействию разрабатываются и внедряются различные механизмы и схемы участия граждан в жилищном проекте.
В 2006 году началась реализация масштабного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Возникало много споров и сомнений по поводу его выполнения. Однако за 10 месяцев 2006 года темпы строительства жилья выросли на 11,5%, количество ипотечных кредитов по сравнению с предыдущим годом выросло в 2,5 раза. Активизация в этой сфере стала заметной не только со стороны государства – в процесс широко вовлекаются частные структуры, благодаря такому взаимодействию разрабатываются и внедряются различные механизмы и схемы участия граждан в жилищном проекте.
Казейкин Валерий Семенович
- Заместитель Председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья, Первый Вице-президент Международной Ассоциации Фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования
В Санкт-Петербурге 16–17 ноября 2006 года прошло V Всероссийское совещание участников системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов на тему «Система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования как инструмент реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
На совещании говорилось о том, что в этом году уже превышены планы по выдаче ипотечных кредитов. Если в 2005 году выдано 78 600 ипотечных кредитов, на октябрь 2006 года уже приходилось около 200 тысяч. За ноябрь – декабрь 2006 года ожидалось увеличение выдаваемых кредитов еще на 20–30 тысяч. Это позволит выполнить задачу, поставленную Президентом России по выдаче в 2010 году одного миллиона ипотечных кредитов.
Успешно развивается система рефинансирования ипотечных кредитов через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 115 организаций из 65 регионов РФ. На конец 2006 года Агентством рефинансировано 65 859 ипотечных кредитов на общую сумму 38 млрд 609 млн руб.
Одновременно с системой ипотечного кредитования развиваются и накопительные схемы приобретения жилья на базе жилищно-строительных кооперативов, созданных в соответствии с новым Жилищным кодексом, жилищно-накопительных кооперативов и кредитных потребительских кооперативов граждан. Несмотря на то что накопительная система не имеет мощной государственной поддержки в виде системы премирования вкладчиков или ежегодных гарантий федерального бюджета, она позволила уже более 40 тысячам семей улучшить свои жилищные условия. Система взаимосбережений действует, потому что она свойственна нашему народу. В царской России было 13 800 кредитных товариществ, которые имели в обороте денежные средства и недвижимость, по стоимости эквивалентные 3,5 тысячам тонн золота.
Стоит обратиться к опыту европейских стран бывшего социалистического лагеря – Венгрии, Польши, Чехии, Словении, Словакии. Они с самого начала пошли по пути развития накопительных схем. Там сразу на финансовый рынок пришли мощнейшие банки, такие как австрийский «Райффайзенбанк», который стал развивать эту схему. Подобные схемы могут нормально развиваться там, где государство выделяет премии, т.е., например, если человек накопил за год 100 евро, то государство в конце года добавляет от 6 до 20%. Так появляются стимул для хранения сбережений в банке и деньги для жилищного строительства. Даже в такой богатой стране, как Австрия, государство выделяет ежегодно 6% премии человеку, который имеет ссудосберегательный счет в «Райффайзенбанке». В настоящее время оборот этого банка составляет более 80 млрд евро. У нас уже седьмой год обсуждается вопрос о принятии закона «О строительных сберегательных кассах», но пока результаты незначительные, и в нем о премиях пока речь не идет.
В 2006 году год наметилась тенденция, которую мы активно поддерживаем: сочетание кооперативной накопительной схемы с последующим ипотечным кредитованием. У этой схемы есть некоторое преимущество перед банковским ипотечным кредитованием. При получении кредита в банке надо иметь до 30% стоимости жилья для первого взноса и доход для Москвы в размере 2,5–3 тыс. долларов. Преимущество использования накопительной схемы заключается в том, что человек может прийти со взносом 3–5% стоимости квартиры в надежде, что он сможет накопить деньги и получить из довольно дешевого источника кредит со ставкой 3–5% в год. Это – маржа кооперативов, а в банке ставка – 12–14%, но у них тоже маржа составляет 3%. Разница заключается в том, что для кооперативов деньги стоят 0%, а в банке на рынке – 9–11%.
Принципиально важно, что кооперативы сейчас открыты для контроля со стороны федеральных финансовых органов по закону «О жилищно-накопительных кооперативах». Кооперативное сообщество само обращалось в Счетную палату с просьбой о проверке финансовой отчетности, чтобы показать свою законопослушность.
Каждая из вышеприведенных схем приобретения жилья имеет свои преимущества и недостатки. Несомненно, все они будут развиваться, а какая из них станет более популярной у населения – не принципиально. Главное – чтобы они приносили реальную пользу и простые люди могли себе купить жилье по доступной цене.
Стоит отметить, что решения, которые сейчас принимаются на уровне Парламента и Правительства РФ, Министерства регионального развития, Федерального агентства по строительству и ЖКХ, способствуют активному развитию рынка жилищного строительства в регионах. Практика показывает, что время, когда все решает стихийный рынок, уже закончилось, и необходимо комплексное и целенаправленное развитие всей строительной отрасли. На Общероссийском совещании глав муниципальных образований в октябре 2006 года, прошедшем в г. Коломна, впервые был поднят вопрос о проектах крупномасштабной застройки. Основой для их реализации может служить подпрограмма Федеральной целевой программы «Жилище» по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой для жилищного строительства. В 2006 году был проведен открытый конкурс среди регионов и городов России на предоставление государственных гарантий для получения кредитов на обустройство земельных участков. В соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 11 августа 2006 года №1098-р были выделены гарантии на общую сумму 12 млрд рублей.
В настоящее время отрабатываются механизмы привлечения долгосрочных инвестиций коммерческих банков на указанные цели. После совещания в Коломне обсуждался проект Постановления Правительства РФ по государственно-частному партнерству. В нем сказано, что государство будет помогать в реализации региональных проектов по прокладке сетей, обустройству дорог и инженерной инфраструктуры. Бизнес-структуры будут строить жилье и часть социальной инфраструктуры. Основное требование по таким проектам – чтобы площадь застройки была не менее 1 млн кв. м. Таких проектов в регионах уже достаточно.
Первый проект, который был представлен компанией «Ренова», направлен на строительство жилого района в г. Екатеринбурге. Проект включает строительство жилья всех классов – эконом-класс, средний класс и бизнес-класс. Планируется построить 5 млн кв. м жилья, а общая стоимость проекта составляет 400 млрд рублей. Если государство будет поддерживать такие проекты, тогда люди в городе Екатеринбурге через 3–5 лет будут обеспечены жильем.
Следующий проект стоимостью около 3 млрд долларов – Рублево-Архангельское в Московской области – был представлен компанией «Нафта Москва». Он рассчитан на 300 тысяч человек, тоже для всех категорий населения.
Особое внимание было уделено проекту «Новый город» (г. Чебоксары), который был представлен на различных уровнях власти. Население в Республике Чувашия не очень богатое, но благодаря Президенту Республики Н. Федорову там выполняется много социальных программ. В 1999 году, выступая с докладом на Всероссийском совещании строителей, он заявил: «У нас в регионе нет ни нефти, ни леса, ни газа. У нас просто есть люди». Тогда Н. Федоров поставил задачу как бывший строитель – строительным компаниям со своими мощностями выйти в соседние более богатые регионы – Татарстан и Башкортостан, и на заработанные средства начать реализовывать свои жилищные программы. В 2006 году в Чувашии был завершен первый совместный российско-венгерский проект, который привел к феноменальным результатам. Квартиры были построены значительно раньше намеченного строка – строители работали в три смены, а квартиры были реализованы на начальном этапе строительства с ценой 1 кв. м на 30% ниже средней по г. Новочебоксарску. На основе приобретенного опыта сотрудничества с Венгрией приступили к проекту «Новый город». Он предусматривает освоение в течение 5 лет земельного участка общей площадью 257 га на берегу Волги между Чебоксарами и Новочебоксарском. Планируется построить 739 тысяч кв. м жилой площади для 30 тысяч человек:
- ближе к берегу построят коттеджи, которые составят около 10% жилья;
- в центре города дома бизнес-класса – 65% жилых площадей;
- дома с социальными квартирами будут 3–5-этажными и составят 25%.
В «Новом городе» предусматривается построить 170 тысяч кв. м торгово-офисных площадей, а осуществить эти планы должны за счет инвестиций Внешторгбанка в сумме 24 млрд рублей, в том числе на строительство инфраструктуры пойдет 2,5 млрд рублей.
Еще один крупный проект – «Большое Домодедово», который предусматривает освоение земельных участков общей площадью 3046 га. Планируется строительство 9 микрорайонов мало- и многоэтажной жилой застройки общей площадью 10 830 млн кв. м, где численность населения составит 450 тыс. человек. Там будут построены 733 млн кв. м торгово-офисных площадей, а общая площадь объектов социальной инфраструктуры составит 2,0 млн кв. м. Всего в проект будет инвестировано 300 млрд рублей, в том числе на строительство и модернизацию инфраструктуры – 70 млрд рублей. Необходимо обратить внимание на бюджетную эффективность участия государства в этом строительстве. Как показывают расчеты, при бюджетных вложениях в 45 млрд рублей государство получает 156 млрд в федеральный бюджет, региональный и муниципальный, т.е. фактическая отдача составляет 1:3,5.
Ключевую роль для воплощения проектов жилищного строительства играет совершенствование законодательной базы в области строительства. В конце осени 2006 года были приняты два законопроекта:
* проект федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности», в соответствии с которым выкупные цены устанавливаются законами субъектов РФ не более 20% от кадастровой стоимости земельных участков в городах Москва и Санкт-Петербург и в размере 2,5% от кадастровой стоимости – в иной местности, а годовая арендная плата за использование земельных участков не выше 2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
* проект федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в целях упрощения порядка установления (изменения) границ населенных пунктов», где предусматривается:
– установление переходного периода, в течение которого решение о переводе земельных участков из различных категорий в земли поселений может осуществляться без документов территориального планирования;
– осуществление перевода земельного участка из одной категории в другую путем внесения соответствующих изменений в генеральный план городского округа, поселения;
– разрешение оформления отказа от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании имеющихся документов без проведения межевания.
Предполагается, что эти нововведения помогут привлечению инвесторов и осуществлению застроек по микрорайонам, по принципу так называемой волновой застройки.
Важным шагом на пути реализации национального проекта стало новое постановление правительства, разработанное для поддержки производства строительных материалов. Сейчас эта тема активно обсуждается на высоком уровне, потому что невозможно будет построить запланированные 80 млн кв. м жилья из-за нехватки стройматериалов. В настоящее время подготовлен проект Постановления Правительства РФ, в котором предусмотрено освобождение от налогообложения прибыли предприятий, которые направляют деньги на модернизацию производства, снижение таможенных пошлин на ввозимое оборудование, получение льготных кредитов для предприятий стройиндустрии.
Кроме законотворческих мер, необходимо внедрение новых строительных технологий. В последнее время в ряде регионов России все большую популярность приобретает универсальная открытая архитектурно-строительная система многоэтажных зданий «АРКОС», разработанная в Белоруссии и закупленная московскими специалистами. Она позволяет уже сейчас в любом регионе строить жилье стоимостью 1 кв. м ниже на 100–120 долларов.
Основой этой технологии является сборно-монолитный каркас. Объединяя основные достоинства системы монолитного домостроения и плюсы использования стандартных плит пустотного настила, система «АРКОС» обеспечивает:
* самую низкую себестоимость каркаса здания (60–90 долларов за кв. метр);
* высокие темпы и всесезонность строительства (3–4 перекрытия в месяц);
* свободные объемно-планировочные решения (шаг колонн 8,4x8,4);
* комплексную застройку площадок зданиями различного назначения высотой до 30 этажей (жилыми, социальными, торговыми, офисными и т.д.).
Важнейшим преимуществом домостроительной системы «АРКОС» перед другими подобными системами является то, что она не требует инвестиций на покупку производственного оборудования, т.к. используются стандартные пустотные плиты перекрытия и колонны, выпускаемые на любом местном заводе ЖБИ. Это позволяет на базе любых существующих предприятий стройиндустрии без дополнительных инвестиций на переоснащение развернуть производство на единой технологической основе, что определяет ее максимальную индустриальность.
Безусловно, в решении жилищной проблемы и реализации проекта нужен комплексный подход, когда внедряются вместе и новые технологии, и различные схемы приобретения жилья.
Я думаю, мы все в этом заинтересованы – у нас есть дети и внуки. Хотелось бы, чтобы они жили в красивом комфортном жилье.
